Otoczenie rynkowe

Pierwsze półrocze 2026 roku na polskim rynku mieszkaniowym miało dwie fazy. Pierwsza była okresem kontynuacji ożywienia z końcówki 2025 roku i przyniosła rekordowe wyniki sprzedażowe – na siedmiu największych rynkach lokalnych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie 12,9 tys. lokali, co oznaczało wzrost o 11,1% k/k i aż 35,2% r/r. Druga przyniosła wyhamowanie – na siedmiu rynkach łącznie sprzedano nieco ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,4% w porównaniu z I kw., choć wciąż o 12,7% więcej niż w analogicznym kwartale rok wcześniej.

W II kw.2026 roku na siedmiu rynkach wprowadzono do sprzedaży łącznie ok. 13,1 tys. nowych mieszkań, tj. o 27,6% więcej niż kwartał wcześniej. Najwięcej nowej podaży pojawiło się w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W efekcie oferta na koniec pierwszego półrocza 2026 na siedmiu głównych rynkach wzrosła do ok. 70,3 tys. lokali – poziomu bliskiego rekordowym odczytom z 2021 roku.

Warunki finansowania zakupu mieszkań pozostawały w pierwszym półroczu 2026 r. korzystne. Stopa referencyjna NBP, obniżona w marcu do 3,75% (łącznie o 2 pp. od maja 2025 r.), nie zmieniała się do lipca 2026 r., a WIBOR 3M ukształtował się w przedziale 3,9–4,0%.

Według danych BIK, liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w poszczególnych miesiącach pierwszego półrocza 2026 r. wyniosła: w styczniu 36,6 tys., w lutym 44,5 tys., w marcu 63,3 tys. (najwyższy wynik od 18 lat), w kwietniu 42,3 tys., w maju 45,1 tys. i w czerwcu 42,8 tys.

W II kw. 2026 r. banki zawarły 83 559  nowych umów kredytowych o łącznej wartości 39,745 mld zł – to wzrost o 14,3% (liczba) i 18,9% (wartość) k/k, najlepszy wynik ilościowy od 2007 roku i absolutny rekord wartościowy w historii polskiego rynku kredytów hipotecznych. Średnia wartość udzielonego kredytu wzrosła do rekordowych 475 652 zł (+4,0% k/k, +7,3% r/r).

W całym pierwszym półroczu 2026 r. banki udzieliły niemal 157 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 73 mld zł. wynikający ze spadku wartości bilansowej tego portfela po wyrokach sądów unieważniających umowy, a nie z realnego wzrostu ryzyka kredytowego.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym na koniec drugiego kwartału 2026 r. pozostawały w większości miast stabilne. Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku, z ceną bliską 20,0 tys. zł/m² (+0,5% k/k, +6,9% r/r), a Łódź pozostała najtańsza, z poziomem 11,3 tys. zł/m² (-0,9% k/k). Pozostałe rynki notowały następujące ceny ofertowe: Trójmiasto 18,4 tys. zł/m² (+2,8% k/k), Kraków 16,9 tys. zł/m² (bez zmian), Wrocław 15,8 tys. zł/m² (+3,9% k/k), Poznań 14,2 tys. zł/m² (+0,7% k/k) oraz Katowice 12,7 tys. zł/m² (bez zmian).

Trzeba pamiętać, że ceny ofertowe wciąż istotnie odbiegają od cen transakcyjnych – nabywcy w większości przypadków mogą liczyć na znaczące upusty względem cennika, a taka sytuacja najpewniej utrzyma się do końca 2026 roku.

Potwierdzają to średnie ceny transakcyjne (odnotowywane w aktach notarialnych i wycenach bankowych). W II kwartale 2026 r. najwyższą cenę transakcyjną 1 m² mieszkania odnotowano w Warszawie – 15 707 zł (+4,0% k/k, +6,4% r/r). Kolejne miejsca zajęły Kraków – 14 264 zł (+2,2% r/r), Gdańsk – 12 803 zł (najwyższa dynamika roczna wśród dużych miast: +7,5% r/r), Wrocław – 11 812 zł, Poznań – 10 555 zł (+2,0% r/r) oraz  Łódź – 8 103 zł (+2,1% r/r). Szczególnie interesująca jest sytuacja Wrocławia, gdzie – w przeciwieństwie do rosnących cen ofertowych nowych mieszkań (dane JLL) – średnia cena transakcyjna była o 2,9% niższa niż rok wcześniej, co dodatkowo potwierdza rosnącą rozbieżność między cennikami deweloperów, a faktycznie negocjowanymi cenami sprzedaży.