Otoczenie rynkowe

I kw. 2026 roku na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych był okresem kontynuacji ożywienia z końcówki ubiegłego roku. Sektor opuścił fazę wyczekiwania i w oparciu o takie czynniki jak wzrost dynamiki PKB, dostępność finansowania, wzrost średnich wynagrodzeń, łagodzenie polityki pieniężnej, niewielki wzrost inflacji oraz bezrobocia przeszedł definitywnie do fazy wysokiej aktywności kupujących (ze szczególnym uwzględnieni tych, którzy przez większość 2025 roku wstrzymywali się z decyzjami).

W okresie styczeń – marzec 2026 r. wydano pozwolenia na budowę 45,9 tys. mieszkań (oznacza to wzrost o 11% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku), co dało łączną liczbę dostępnych jednostek mieszkaniowych na rynku pierwotnym w Polsce na poziomie ok. 58,9 tys. lokali.

W tym okresie deweloperzy, w 7 największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) wprowadzili na rynek 10,3 tys. nowych mieszkań (czyli o 27% mniej niż w poprzednim kwartale), zaś sprzedanych zostało ponad 12,9 tys. jednostek (czyli o 11,1% więcej niż w IV kw. 2025 roku).

Wynik I kw. 2026 r. utrzymał i wzmocnił trend ożywienia kredytowego z ostatnich trzech kwartałów.  W okresie od stycznia do marca bieżącego roku złożono ponad 144 tys. wniosków (styczeń – 36,60 tys., luty – 44,5 tys., marzec – 63,31 tys.) co stanowi wzrost o 14% w ujęciu kwartalnym. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w Polsce w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. wyniosła łącznie 73 126 tys. (wzrost o rekordowe 13,85% w porównaniu do IV kw. i najwięcej od 18 lat) i opiewała na sumę ponad 33 420 mld zł. (wzrost o 14,34% k/k i aż o dwie trzecie w odniesieniu do I kw. ub. r.).

Średnia wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kw. 2026 roku wyniosła 457 260zł i mimo, że była wyższa w stosunku do poprzedniego kwartału jedynie o 0,5%, to w odniesieniu do I kw. 2025 r. wzrosła o 8%.

Kluczowymi impulsami napędzającymi bezprecedensowy wzrost popytu na finansowanie hipoteczne były poprawa zdolności kredytowej Polaków [w marcu Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła po raz kolejny podstawowe stopy procentowe, w wyniku czego poziom spadł z 4,00% do 3,75%], rosnąca dynamika wynagrodzeń oraz rynkowa rywalizacja banków poprzez konsekwentne obniżanie marż kredytów i liberalizację wymogów stawianych kredytobiorcom.

Dodatkowo, tak radykalna mobilizacja klientów wynika również z obaw, że okres taniejącego finansowania mija, poczucia niepewności geopolitycznej wywołanej konfliktem na Bliskim Wschodzie i wzrostem cen ropy naftowej na rynkach światowych oraz widmem powrotu inflacji.

Rynek sprzedaży mieszkań w I kw. 2026 roku wykazywał zbliżoną dynamikę cen w stosunku do poprzedniego kwartału – w większości miast zanotowano niewielkie zmiany przeciętnych cen transakcyjnych (w skali całego roku  jedynie o kilka procent tj. od -0,5% do +1%). Wyjątkiem jest Warszawa, która nadal utrzymuje status najdroższego rynku – tu odnotowano wzrost ceny powyżej 3,5%.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że czym innym jest cena ofertowa i cena transakcyjna, a rozbieżności między tymi poziomami pokazują skalę negocjacji.

I tak, przeciętna cena ofertowa za m² w IV kw. 2025 roku wyniosła: w Warszawie ~19 900 tys. zł/m² (ok. +3,7% k/k), Kraków ~16 900 tys. zł/m² (bez zmian k/k), Wrocław ~15,2 tys. zł/m² (+0,5% k/k), Łódź ~11,4 tys. zł/m² (- 0,5% k/k), Trójmiasto ~17 900 tys. zł/m² (ok. +0,5% k/k) oraz Poznaniu ~14 100 tys. zł/m² (ok. +1,0% k/k).

W ogólnym rocznym ujęciu, w dużych miastach regionalnych odnotowano nieznaczne wahania cen – głownie jednocyfrowe. W większości przypadków były to zmiany średniej ceny ofertowej zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.