W rozmowie z Netherlands-Polish Chamber of Commerce Prezes ED Invest Łukasz Marcin Deńca opowiedział o zmianach, które zaszły w spółce w 2023 roku, a także o kluczowych wyróżnikach i najbliższych planach firmy oraz o rynku nieruchomości widzianym oczami dewelopera. Zachęcamy do lektury!
Czy mógłby nam Pan opowiedzieć więcej o ED Invest?
Łukasz Deńca: ED Invest to obecnie szybko rozwijająca się Grupa Kapitałowa, której historia jako spółki sięga 2003 roku. Od 2013 jest notowana na podstawowym parkiecie warszawskiej giełdy. Od ponad dwóch dekad realizujemy inwestycje w segmencie budowlanym oraz deweloperskim, blisko współpracując ze spółdzielniami mieszkaniowymi, realizując dla nich projekty na gruntach powierzonych, prowadząc w imieniu spółdzielni cały proces – począwszy od uzyskania zgód administracyjnych, poprzez projektowanie, budowę po sprzedaż mieszkań. W tym momencie koncentrujemy się na dwóch najbardziej perspektywicznych dla nas rynkach – warszawskim
i krakowskim, a także na inwestycjach w najciekawszych miastach aglomeracji warszawskiej,
a więc w Piasecznie i w Pruszkowie.
Jako Grupa stawiamy na inwestycje dopasowane do aktualnych potrzeb klientów i rynku, znajdując optimum pomiędzy jakością i ceną. Czyni je to ciekawymi dla osób inwestycyjnie nabywających nieruchomości, które wielokrotnie wracają do nas i kupują kolejne mieszkania
w nowych inwestycjach, ale także dla młodych rodzin i osób szukających swojego pierwszego mieszkania.
Z zasłyszanych informacji wiemy, że ED Invest w ostatnim czasie bardzo się zmieniła. Czy to prawda?
ŁD: Faktycznie, rok 2023 był rokiem wielu zmian wprowadzonych w ED Invest. Zmiany właścicielskie, jakie miały miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku przełożyły się na podjęcie kluczowych decyzji w zakresie funkcjonowania samej Spółki, segmentów w których działa, jak
i dotychczas realizowanych projektów.
Rozpoczęliśmy budowę Grupy Kapitałowej, nabywając lub powołując spółki celowe, kontrolowane przez ED Invest. Ich zadaniem jest realizacja projektów w formule deweloperskiej, czyli na gruntach własnych w oparciu o przepisy Ustawy o działalności developerskiej. Nowi właściciele wnieśli ponadto do Spółki kompetencje w segmencie nieruchomości komercyjnych, nie wykluczamy zatem rozwoju także w tym zakresie.
Dotychczas Spółka zasadniczo finansowała inwestycje kapitałem własnym. Nasze plany dalszego intensywnego rozwoju Grupy Kapitałowej oraz poszerzenia działalności w segmencie deweloperskim w połączeniu z liczbą planowanych projektów wymagają nowego podejścia do sposobu ich finansowania. Spółka otworzyła się na pozyskiwanie kapitału dłużnego, w każdej możliwej formie, nie wykluczamy także rozszerzenia bazy kapitału własnego Spółki.
Zmiany w obszarze realizowanych projektów nie byłyby możliwe bez wprowadzenia wewnętrznych zmian w Spółce. Stawiamy mocno na rozwój, czego wyrazem są cyfryzacja operacji i wdrożenie nowoczesnych narzędzi zarządczych i sprzedażowych, systemów obiegu dokumentów zwiększających efektywność procesów. Zakończyliśmy pierwszy etap merytorycznego wzmacniania zespołu. Spółka rozpoczęła także wdrażanie strategii zrównoważonego rozwoju. Widocznym znakiem zamian jest nowa identyfikacja wizualna, przede wszystkim nowe logo.
Co wyróżnia ED Invest na rynku deweloperskim?
ŁD: Kluczowe w każdym obszarze, w którym działamy jest przede wszystkim podejście, w którym w centrum uwagi jest człowiek. Doskonale zdajemy sobie sprawę, że wznosimy coś więcej niż tylko mieszkania i domy – budujemy długie relacje z naszymi klientami w oparciu o zaufanie
i zadowolenie z przeprowadzonych transakcji. W naszych inwestycjach zwracamy uwagę na najdrobniejsze szczegóły, które wpływają na komfort życia mieszkańców. W projektach skupiamy się na tym, by zaoferować lokale, które będą wyróżniać się nie tylko designem, ale też funkcjonalnością.
Wsłuchujemy się w zapytania oraz opinie kupujących, by na tej podstawie dostosowywać układy lokali. Dzięki temu każdy może znaleźć w naszej ofercie mieszkanie odpowiednie dla siebie. Wybieramy przy tym dogodne lokalizacje, które są dobrze skomunikowane i zapewniają dostęp do niezbędnej infrastruktury handlowo-usługowej, ułatwiają przemieszczanie się czy też obejmują niezbędną przestrzeń do relaksu. Jesteśmy zdeterminowani, by takie podejście, łatwiejsze w niewielkiej spółce działającej lokalnie, przenieść na nowe rynki, w których prowadzimy ekspansję.
Jakie są najbliższe cele ED Invest? Czy mógłby nam Pan powiedzieć coś więcej o strategii rozwoju firmy?
ŁD: Mamy ambitne plany rozwoju, które obejmują kilka istotnych projektów, jak również wdrażanie nowych strategii operacyjnych, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom rynku
i klientów. Nie tylko nie zamierzamy rezygnować z segmentu budowlanego na gruntach powierzonych przez spółdzielnie mieszkaniowe, ale zamierzamy, bazując na naszych dotychczasowych doświadczeniach, pozyskać do współpracy kolejne spółdzielnie mieszkaniowe. Jednocześnie systematycznie zwiększamy w naszym portfolio liczbę projektów realizowanych na gruntach własnych. Nie wykluczamy także rozpoczęcia realizacji projektów komercyjnych. Te decyzje były kluczowym czynnikiem do rozpoczęcia w 2023 r. budowy Grupy Kapitałowej.
W segmencie projektów realizowanych ze spółdzielniami mieszkaniowymi obecnie przygotowujemy się do rozpoczęcie realizacji dwóch projektów o łącznej powierzchni użytkowej mieszkań powyżej 9.000 m2. Prowadzimy także rozmowy w sprawie dwóch kolejnych kontraktów na ok 11.000 m2 PUM.
Równie ambitne plany mamy w stosunku do Krakowa, gdzie w oparciu o uzyskane warunki zabudowy szykujemy się do uzyskania pozwolenia na budowę zespołu budynków o łącznej powierzchni mieszkań i lokali usługowych ok. 12.500 m², podejmując przy tym starania
o powiększenie projektu o sąsiednie nieruchomości.
Jednocześnie nasza spółka zależna Radzikowskiego APV Sp. z o. o., realizuje obecnie wielorodzinny budynek mieszkalny o powierzchni mieszkań niemal 3.000 m². Istotne jest dla nas także zaangażowanie w rozwój w różnych częściach aglomeracji warszawskiej. Jedna z naszych spółek zależnych planuje rozpocząć budowę kameralnego budynku w Pruszkowie, a inna z kolei zespołu domów jedno- i dwurodzinnych w układzie szeregowym w Piasecznie.
Powiedziałbym, że nasza strategia rozwoju jest wielopłaszczyznowa, zorientowana na zrównoważony rozwój i innowacje, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokich standardów jakości inwestycji i zadowolenia klientów. Nie możemy oczywiście zapominać o obszarze społecznej odpowiedzialności biznesu, w którym wykazujemy coraz większą aktywność. W 2024 roku zostaliśmy partnerem strategicznym Fundacji dla Dzieci z Cukrzycą i nawiązaliśmy stałą współpracę z innymi organizacjami społecznymi.
Co cechuje Pana zdaniem obecny rynek nieruchomości? Jakie są najważniejsze trendy dostrzegane na polskim rynku?
ŁD: Polski rynek nieruchomości jest wciąż uznawany za rozwijający się, a jednocześnie pozostaje mocno powiązany z sytuacją ekonomiczną kraju. Rozwój sektora deweloperskiego i budowlanego jest ściśle uzależniony od takich czynników, jak inflacja, stopy procentowe czy kursy walutowe. Zmiany w tych obszarach kształtują popyt na nowe mieszkania.
Nie można też zapominać o polityce państwa w zakresie rynku budowlanego, zwłaszcza dotyczącej budownictwa mieszkaniowego, która również ma duże znaczenie dla rynku nieruchomości. Wpływa na inwestycje oraz projekty, które mogą być realizowane w danym czasie. W ogólnym rozrachunku możemy jednak powiedzieć, że rynek od wielu lat wykazuje tendencję wzrostową i ten trend w średnim okresie nie ulegnie zmianie, przy czym spodziewamy się, iż dynamika wzrostu będzie znacznie spokojniejsza niż w ostatnim okresie.
Należy się spodziewać także rozwoju segmentu prywatnego, instytucjonalnego rynku mieszkań na wynajem. W kontekście trendów wspomniałbym jeszcze o rosnącym znaczeniu strategii zrównoważonego rozwoju, świadomości ekologicznej i minimalizowaniu wpływu na środowisko – czego rynek będzie wymagać w coraz większym stopniu.
Czy wojna w Ukrainie miała wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym?
ŁD: Trwająca wojna w Ukrainie nie pozostaje bez wpływu na branżę budowlaną. Sytuację określiłbym jako dynamiczną, co wynika przede wszystkim z odpływu pracowników i dostępności surowców oraz materiałów. Obywatele Ukrainy stanowili pewien procent pracowników zatrudnionych na budowach i wielu z nich po wybuchu wojny odeszło z pracy. Konflikt spowodował też utrudnienia w dostępności surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie materiałów hutniczych i paliw. Nie możemy też pominąć faktu, że łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.
W przypadku ED Invest wojna nie wpłynęła na realizowane inwestycje, w czym duża zasługa odpowiedniego przygotowania naszych podwykonawców, którzy na bieżąco dokonują oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia wykonania realizowanych robót. Odrębnym aspektem jest napływ uchodźców, którzy wzmocnili polski rynek konsumpcyjny, stanowili i stanowią nadal istotny czynnik wzrostu na runku deweloperskim. Prowadzone przez Ukrainę działania mobilizacyjne mogą tę tendencję zatrzymać.
Dla wielu osób inwestycje w nieruchomości są uznawane za najpewniejsze. Czy tak jest nadal? Jakie są Pana prognozy dotyczące rynku?
ŁD: W ostatnich latach sytuacja na rynku mieszkaniowym ulegała zauważalnym zmianom, co wynikało między innymi z programu rządowego „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzięki niemu dostępność finansowania dla wielu klientów zwiększyła się, co wpłynęło na popyt, szybkość komercjalizacji inwestycji oraz dostępność ofert uważanych za najciekawsze. Mogliśmy to zauważyć bezpośrednio u nas, gdzie w inwestycjach oddawanych obecnie do użytkowania mamy sprzedane od 95% do 100% lokali mieszkalnych. W projekcie Apartamenty Radzikowskiego sprzedaż przekroczyła 50% dostępnych mieszkań przy stanie zaawansowania budowy na etapie 16%.
W 2024 roku możemy spodziewać się utrzymania tendencji wzrostowych, na co być może przełoży się rządowy projekt nowego programu „na start”. Większe możliwości klientów w połączeniu z ograniczoną podażą nowych lokali wpłyną na kształtowanie się cen i kontynuację trendów, które mogliśmy zaobserwować w końcówce 2023 roku.
Powiedziałbym, że rzeczywistość inwestycji w nieruchomości charakteryzuje się coraz większą złożonością, ale pomimo zmiennych warunków pozostaje atrakcyjną opcją dla inwestorów szukających stabilnych przychodów.
