Otoczenie rynkowe

Rok 2025 na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych był okresem stopniowego ożywiania się branży po wcześniejszych latach pełnych silnych wahań. Przeszedł z fazy impulsów popytowych i dynamicznych wzrostów cen do etapu stabilizacji opartej na takich czynnikach jak wzrost dynamiki PKB, dostępność finansowania, wzrost średnich wynagrodzeń, łagodzenie polityki pieniężnej, spadek dynamiki wzrostu inflacji oraz stabilny poziom bezrobocia.

Mimo spadku liczby wydanych pozwoleń na budowę w IV kw. 2025 roku (ponad 29 600 tys. – spadek o 6,86% k/k) łączna liczba dostępnych jednostek mieszkaniowych na rynku pierwotnym  w Polsce utrzymywała się na poziomie z poprzedniego kwartału i wynosiła ok. 62 tys. mieszkań.

W tym okresie deweloperzy, w 7 największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) wprowadzili 14,1 tys. nowych mieszkań (czyli o 44,2% więcej niż w poprzednim kwartale) zaś sprzedanych zostało ponad 11,6 tys. jednostek (czyli o 3,9% więcej  niż w III kw. 2025 roku).

W IV kw. 2025 roku, mimo że otoczenie dla rynku mieszkaniowego było umiarkowanie sprzyjające, to inflacja zbliżona do celu oraz kolejne znaczące obniżki stóp procentowych przełożyły się na dalszą poprawę warunków finansowania kredytów. Złożono ponad 113 tys. wniosków, co stanowi wzrost o 30% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w Polsce w okresie październik – grudzień 2025 wyniosła 64 228 tys. (mniej o 0,88% w porównaniu do III kw.) i opiewała na rekordową sumę ponad 29, 227 mld zł. (wzrosła o 0,19% k/k). Łącznie w ubiegłym roku banki udzieliły blisko 233 tys. nowych kredytów hipotecznych i zamknęły rok imponującym wynikiem akcji kredytowej przekraczającej         103 mld zł – to o 15% więcej (liczba) i ponad 20% więcej (wartość) niż w 2024 r.

Średnia wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w IV kw. 2025 roku wyniosła 455 074zł i była wyższa w stosunku do poprzedniego kwartału tylko o 1%, co wskazuje na wyhamowanie wcześniejszych tendencji wzrostowych. Zmieniła się jednak struktura kredytu – nadal przeważają kredyty stałoprocentowe, ale ich udział wyraźnie się obniżył (o blisko 11 p.p. względem III kw., i aż o ¼  w ujęciu rocznym).

Kluczowym motorem napędowym tych zmian był cykl obniżek stóp procentowych, który znacząco poprawił zdolność kredytową Polaków i obniżył koszty finansowania. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) w 2025 r. przeprowadziła łącznie sześć obniżek stopy referencyjnej (w maju, lipcu, wrześniu, październiku, listopadzie i grudniu) – w skali roku aż o 175 pb. (z 5,75% do 4,00%). W marcu bieżącego roku nastąpiła kolejna obniżka o 25pb. (do poziomu 3,75%).

Rynek sprzedaży mieszkań w IV kw. 2025 roku wykazywał zbliżoną dynamikę cen w stosunku do poprzedniego kwartału – w większości miast zanotowano niewielkie zmiany przeciętnych cen transakcyjnych (w skali całego roku  jedynie o kilka procent). Wyjątkiem są Wrocław i Kraków, gdzie doszło do niewielkich spadków poniżej 1,5%. Warszawa utrzymała status najdroższego rynku.

Należy pamiętać, że czym innym jest cena ofertowa, cena transakcyjna i cena ofertowa faktycznie sprzedanego lokalu. Rozbieżności między tymi poziomami pokazują skale negocjacji.

I tak, przeciętna cena ofertowa za m² w IV kw. 2025 roku wyniosła: w Warszawie ~18 700 tys. zł/m² (ok. +0,5% k/k), Kraków ~16 900 tys. zł/m² (-1,5% k/k), Wrocław ~15,1 tys. zł/m² (-1,5% k/k), Łódź ~11,5 tys. zł/m² (ok. +2% k/k), Trójmiasto ~17 800 tys. zł/m² (ok. +0,5% k/k) oraz Poznaniu ~13 800 tys. zł/m² (ok. +1,0% k/k).

W ogólnym rocznym ujęciu, w dużych miastach regionalnych odnotowano nieznaczne wahania cen – głownie jednocyfrowe. W większości przypadków były to zmiany średniej ceny ofertowej zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym.