Relacje inwestorskie > O nas > Otoczenie rynkowe

Otoczenie rynkowe

Grupa ED Invest S.A. prowadzi działalność w Polsce na rynku nieruchomości, który pozostaje silnie związany z ogólną kondycją gospodarczą kraju. Kluczowe czynniki wpływające na sektor deweloperski i budowlany to m.in. dynamika PKB, inflacja, poziom stóp procentowych, czy polityka państwa w zakresie rynku mieszkaniowego i programy rządowe.
Jak podaje oficjalnie Główny Urząd Statystyczny (GUS), w III kw. 2025 roku produkt krajowy brutto (PKB) Polski osiągnął  3,7% rok do roku, a więc w stosunku do II kw. wzrósł o 0,8%. Dane te potwierdzają utrzymujący się wzrost gospodarczy Polski oraz są zgodne z prognozami ekonomistów i wskazują na znaczące przyspieszenie w stosunku do poprzednich miesięcy. Jest to najwyższy wynik od blisko trzech lat. 

Rynek mieszkaniowy

Rok 2025 przynosi kontynuację trendów obserwowanych w poprzednich latach na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Pomimo stopniowej stabilizacji, sektor ten pozostaje pod wpływem szeregu czynników makroekonomicznych i regulacyjnych oraz wciąż zmieniających się indywidualnych preferencji nabywców.

Mimo fluktuacji w liczbie wydanych pozwoleń na budowę w III kw. 2025 roku (lipiec i sierpień – spadek,  wrzesień – wzrost) łączna liczba dostępnych jednostek mieszkaniowych na rynku pierwotnym w Polsce utrzymywała się na podobnym poziomie co w II kw. i wynosiła około 60 tys. mieszkań. W porównaniu ze stanem na koniec czerwca oferta zmniejszyła się o niecałe 1,5 tys. czyli 2,4%. W tym okresie deweloperzy, w 6 największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź), wprowadzili niecałe 9,5 tys. nowych mieszkań (czyli o 23% mniej niż w poprzednim kwartale) zaś sprzedanych zostało ponad 10,8 tys. jednostek (czyli o 8% więcej niż w II kw. 2025 roku).

Wykres 1.  Kwartalna relacja popytu i podaży w III kw. 2025 roku (agregacja dla 6 rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź).

Źródło: Raport „Living-Poland Warsaw Q3 2025” – CBRE.

Dostępność kredytów hipotecznych

W III kw. 2025 roku, mimo że otoczenie dla rynku mieszkaniowego było umiarkowanie sprzyjające, to inflacja zbliżona do celu i kolejne obniżki stóp procentowych przełożyły się na dalszą znaczącą poprawę warunków finansowania kredytów. Złożono ponad 116 tys. wniosków, co stanowi wzrost o 36% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. W samym wrześniu br. odnotowano rekordową liczbę blisko 41 tys. podań (co oznacza wzrost o 42,2% rok do roku i jest najlepszym wynikiem od ponad 2 lat), a liczba wnioskujących wzrosła o ok. 39,9 tys. (+40% rok do roku). Łączna liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w Polsce w okresie lipiec – wrzesień 2025 wyniosła prawie 65 tys. (więcej o 17% w porównaniu do II kw.) i opiewała na rekordową sumę ponad 29,1 mld zł. czyli wzrosła o prawie 1/5.

Znaczący wzrost dostępności kredytów, szczególnie w III kw. 2025 roku, zawdzięczamy poprawie warunków finansowania. Banki kontynuowały liberalizację polityki kredytowej, głównie poprzez obniżanie marż z uwagi na obniżki stóp procentowych. W maju br. wartość stopy referencyjnej spadła o 0,5 pkt. proc, w lipcu o 0,25 pkt. proc. (do poziomu 5,00%), a następnie we wrześniu o kolejne 0,25 pkt. proc. (do 4,75%) czyniąc raty kredytów hipotecznych niższymi. Finalnie, w III kw. 2025 roku stopa referencyjna w Polsce wynosiła 4,75%. Wszystko to spowodowało wzrost zdolności kredytowej i zauważalny spadek kosztów finansowania.

Wykres 2. Łączna wartość i ilość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w III kw. 2025 roku.

Źródło: Raport AMRON-SERFiN – ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości nr 3/2025

Ceny mieszkań

Rynek sprzedaży mieszkań w III kw. 2025 roku zachował dynamikę cen obserwowaną w poprzednim kwartale tzn. ceny zasadniczo były stabilne lub tylko lekko wyższe. W czterech spośród sześciu największych miast w Polsce średnie ceny transakcyjne za 1m²  nieznacznie wzrosły – najbardziej w Gdańsku o 2,5%. Z kolei w Łodzi i we Wrocławiu odnotowano niewielkie spadki- o 2% i nieco ponad 1% ( w odniesieniu do II kw. br.).  

I tak, średnia cena za m² w III kw. 2025 roku wyniosła: w Warszawie ~18 600 tys. zł/m² (ok. +0,5% k/k), Kraków ~16 900 tys. zł/m² (≈0% k/k ), Wrocław ~13,6 tys. zł/m² (-1,5% k/k), Łódź ~9 366 tys. zł/m² (ok. -2% k/k), Trójmiasto ~17 700 tys.        zł/m² (+2% k/k) oraz Poznaniu ~13 500 tys. zł/m² (≈0% k/k).

W ogólnych ujęciu, w dużych miastach regionalnych odnotowano nieznacznie większe wahania cen, jednak wszędzie zmiany średniej ceny mieszkań, zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, były jednocyfrowe – w większości przypadków nie przekraczały 5%. 

Wykres 3. Średnie ceny mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym w III kw. 2025 roku (w zł/m2, z VAT, w standardzie deweloperskim).

Źródło:  Raport JLL - ogólnopolski raport o rynku mieszkaniowym w Polce „Research Poland III kwartał 2025 r.”

Aktywność deweloperów

Utrzymujący się wzrost popytu napędzany m.in. znaczącą poprawą warunków finansowania kredytów (zwłaszcza po kolejnych obniżkach stóp procentowych i obniżkach marż banków) stanowi wyraźny sygnał dla deweloperów, iż liczba sprzedanych mieszkań w nadchodzącym IV kw. powinna wzrosnąć.

II kw. 2025 roku cechował się zwiększonym optymizmem wśród sprzedających, ale to III kw. przyniósł największe zyski jak dotąd. Sprzedaż mieszkań w największych miastach wzrosła o 8% w stosunku do II kw. i zapowiadany jest dalszy wzrost.

Rynek mieszkaniowy w Polsce w III kw. 2025 roku charakteryzował się ustabilizowaną podażą. Dodatkowo, wejście w życie w lipcu 2025 roku jawności cenników (tzw. nowelizacji ustawy deweloperskiej) wymusiło na sprzedających obowiązek publikacji pełnych cen, a to z kolei przyczyniło się do szybszej weryfikacji przez kupujących poziomu cen mieszkań wprowadzonych na rynek.                                          Deweloperzy w III kw. 2025 roku wprowadzili na rynek mieszkaniowy w Warszawie około 3 800 lokali, a sprzedali ponad 4 100. 

Liczba wprowadzonych mieszkań jest o 6% wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, ale mniejsza o 3% w porównaniu do II kw. W efekcie końcowym łączna liczba mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiła blisko 17 000 i była tylko niewiele niższa od liczby mieszkań wprowadzonych na rynek w II kw. 

Rynek mieszkaniowy w Polsce w II kw. 2025 roku charakteryzował się zwiększoną podażą, co dawało kupującym większe możliwości wyboru. Większa liczba dostępnych mieszkań oraz bardziej wyśrubowane kryteria popytu sugerują, że sprzedaż będzie wymagała zwiększenia nakładów na marketing, a polityka cenowa większej elastyczności (metraże, pakiety wykończenia, harmonogramy płatności).

Deweloperzy w II kw. 2025 roku wprowadzili na rynek mieszkaniowy w Warszawie    3 854 lokali, co w porównaniu z I kw. dało wzrost liczby o 11,3%. W efekcie końcowym łączna liczba mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiła ponad 17 000, co przełożyło się na wzrost o 5,9% w porównaniu z marcem 2025r.

Prognozowane zmiany

Obserwowane od początku 2025 roku ożywienie w sprzedaży mieszkań wynika częściowo z faktu, iż wielu nabywców wstrzymywało się z decyzją zakupu w oczekiwaniu na nowy program wsparcia oraz zapowiadane obniżki stóp procentowych. Obecnie, gdy już wiadomo, że program dotyczy tylko rynku wtórnego, popyt na nowe mieszkania może się ustabilizować w oparciu o poziom dostosowany do zwiększonych zdolności kredytowych nabywców. Ostatni kwartał przyniósł bowiem wielce optymistyczne zmiany w zakresie czynników makroekonomicznych – wzrost PKB, niższa inflacja, czy znaczące łagodzenie stóp, przy umiarkowanej presji kosztowej w budownictwie.

W ostatnim kwartale roku 2025 można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3%, a stopy procentowe znów spadną. W 2026 roku można spodziewać się kolejnych dwóch, a może nawet trzech obniżek stóp. Rok ten więc powinien przynieść kolejny wzrost poziomu sprzedaży na wszystkich rynkach i poprawę relacji oferty do bieżącej sprzedaży. Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku (tu warto przypomnieć, że od początku 2026 roku – zgodnie z nowelizacją ustawy – projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już  uwzględniać miejsca doraźnego schronienia).