Otoczenie rynkowe

Polski rynek stabilizuje się po dynamicznym wzroście cen w minionych latach. Zmiana jest efektem wielu czynników, takich jak wzrost stóp procentowych utrudniający dostęp do kredytów hipotecznych, wysoka inflacja podnosząca koszty budowy mieszkań, zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz nasycenie rynku w większych miastach. Niepewność gospodarcza również wpływa na ostrożność potencjalnych nabywców.

W ostatnich latach wzrost cen nieruchomości w Polsce był jednym z najszybszych w całej UE. Lata 2018-2023 przyniosły 59% wzrost cen mieszkań (20% po korekcie o inflację cen towarów i usług konsumpcyjnych). Wpływ na aktualną sytuację w dużej mierze miały programy rządowe, jak funkcjonujący w ubiegłym roku „Bezpieczny kredyt 2%”, w ramach którego podpisano około 55 800 umów kredytowych.

Jednym z kluczowych wyzwań, z jakimi boryka się obecnie rynek mieszkaniowy, jest dostępność kredytów hipotecznych. Mimo że średnia kwota wnioskowanego kredytu hipotecznego we wrześniu 2024 roku osiągnęła rekordowy poziom 444,74 tys. zł, liczba wnioskujących o kredyt spadła o 22% w stosunku do tego samego miesiąca w roku poprzednim. Obecny poziom stóp procentowych, który jest jednym z najwyższych w Unii Europejskiej, znacząco wpływa na dostępność kredytów i tym samym na możliwość zakupu nieruchomości.

Spadek liczby wniosków o kredyty wynika między innymi z zakończenia programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który w przeszłości znacznie stymulował rynek mieszkaniowy. W obliczu braku nowego, podobnego programu wsparcia oraz wysokich kosztów kredytów, coraz mniej osób decyduje się na zakup nieruchomości. Szansą na ich powrót mogłyby być konkretne działania rządu lub zmiany warunków kredytowych, takie jak obniżenie stóp procentowych. 

W III kwartale 2024 r. złagodzone zostały nieznacznie kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz obniżone zostały marże kredytowe przy niezmienionych innych warunków udzielania kredytów. Na IV kwartał 2024 r. banki nie zapowiadają wprowadzenia istotnych zmian kryteriów udzielania kredytów.

Obecna baza mieszkaniowa w Polsce jest wciąż relatywnie mała na tle całej Europy. W 2022 roku liczyła około 15,6 mln lokali, co oznacza, że statystycznie na 1000 mieszkańców przypadało niewiele ponad 400 mieszkań. To jeden z niższych poziomów w Unii Europejskiej – zwłaszcza w porównaniu do Europy Zachodniej, gdzie zazwyczaj wynosi on 450. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców świadczy o wciąż relatywnie niskim nasyceniu rynku mieszkaniowego, co wpływa na długoterminowe perspektywy popytowe i niskie ryzyko powstania „bańki mieszkaniowej”.

Aktualna luka mieszkaniowa w Polsce jest szacowana na ponad milion lokali. Według danych GUS, w 2023 roku do użytkowania w całym kraju oddano 220 379 mieszkań, co jest najniższym rezultatem od czterech lat, a deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 114 526 nowych mieszkań, co jest z kolei najniższym wynikiem od 2017 roku. Spadła również, w porównaniu z rokiem poprzednim, ogólna liczba nowych inwestycji, która wyniosła 189 093.