Otoczenie rynkowe

Rok 2025 przynosi kontynuację trendów obserwowanych w poprzednich latach na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Pomimo stopniowej stabilizacji, sektor ten pozostaje pod wpływem szeregu czynników makroekonomicznych i regulacyjnych oraz wciąż zmieniających się indywidualnych preferencji nabywców.

Mimo spadku liczby wydanych pozwoleń na budowę w I kw. 2025 roku, w II kw. w 6 największych aglomeracjach Polski  łączna liczba dostępnych jednostek mieszkaniowych na rynku pierwotnym wynosiła ponad 61 500. W tym okresie deweloperzy na rynku krajowym wprowadzili do oferty blisko 12 300 nowych lokali, zaś sprzedano niecałe 10 000. Doprowadziło to do wzrostu całkowitej liczby mieszkań na rynku pierwotnym o 4% w stosunku do poprzedniego kwartału.

W II kw. 2025 roku nastąpiła wyraźna zmiana, która przyniosła poprawę możliwości kredytowych i dała sygnał kredytobiorcom do wznowienia rozmów z bankami i wyboru bardziej optymalnych warunków finansowania. Złożono ponad 111 tys. wniosków, co stanowi wzrost o 29% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Równocześnie banki udzieliły ponad 55,5 tys. kredytów hipotecznych (wzrost o 15,4% względem poprzedniego kwartału i o 22,2% do analogicznego okresu roku ubiegłego) o łącznej wartości ponad 24 mld zł. Średnia wartość nowo udzielonego kredytu na koniec czerwca br. wzrosła do 443 tys. zł.

Wzrost wynagrodzeń oraz poziom stóp procentowych, to kluczowe impulsy, które poprawiły zdolności kredytowe potencjalnych nabywców, czyniąc kredyty mieszkaniowe bardziej dostępnymi. Najbardziej jednak wyczekiwaną informacją przez kredytobiorców była wiadomość, iż Rada Polityki Pieniężnej (RPP) dokonała trzech obniżek stóp procentowych. W maju br. wartość stopy referencyjnej spadła o 0,5 pkt. proc, w lipcu o 0,25 pkt. proc., a we wrześniu o kolejne 0,25 pkt. proc. czyniąc raty kredytów hipotecznych niższymi. Finalnie, w II kw. 2025 roku stopa referencyjna w Polsce wynosiła 4,75%.

 

II kw. 2025 roku przyniósł wzrost popytu szczególnie w dużych miastach. Deweloperzy skupili się na sprzedaży istniejącej oferty oraz kontynuowaniu rozpoczętych inwestycji.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosły, chodź nadal wolniej niż rok wcześniej. I tak, według Narodowego Banku Polskiego (NBP) cena mieszkania w II kw. 2025 roku wzrosła średnio o około 4,3% w stosunku do I kw. W Warszawie cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym od stycznia 2025 roku nie zmieniła się znacząco w żadnej z dzielnic. Największy wzrost odnotowano w Rembertowie (+2,3%), Pradze-Północ (+1,5%) i Ursusie (+1,2%). W przeważającej części dzielnic ceny nie zmieniły się o więcej niż 0,5%.

Należy pamiętać, że ogólny obraz rynku jest zróżnicowany w zależności od miasta. W Poznaniu ceny rosły, w Warszawie, czy Krakowie utrzymywały się na względnie stałym poziomie, natomiast w Łodzi nawet spadły. Na głównych rynkach prezentowało się to następująco – Warszawa ~18 tys. zł/m² (ok. +1% k/k), Kraków ~16,8 tys. zł/m² (+1% k/k), Wrocław ~14,7 tys. zł/m² (≈0% k/k), Trójmiasto ~16,9 tys. zł/m² (+3% k/k).